Скрыть объявление
Здравствуй, дорогой посетитель!

Рады вашему визиту на Форум Санкт-Петербурга.

Для удобства чтения форума, общения и новых знакомств приглашаем вас зарегистрироваться и присоединиться к нашей компании.

После регистрации ждем вас в теме для новичков форума - зайдите, поздоровайтесь и расскажите немного о себе :)

Хорошего вам дня!

Бесплатные консультации по сделкам с недвижимостью Консультации.

Тема в разделе "Недвижимость: городская, коммерческая, загородная.", создана пользователем Улитка, 14 дек 2010.

  1. godra

    godra Пользователи

    Регистрация:
    04.12.2012
    Сообщения:
    700
    Симпатии:
    37
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Не а. Меня забавляют нелогичности, типа, когда на рассказе про кидалово партера пытаются сделать рекламу собственному бизнесу.
     
  2. Реклама

    Реклама Пользователи

     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  3. murmur

    murmur мне ВСЁ монопенисуально Команда форума

    Регистрация:
    09.11.2007
    Сообщения:
    30.185
    Симпатии:
    1.580
    Адрес:
    Ленинград
    ЗАКРЫЛИ ТЕМУ АРЕНДЫ!

    ХОРОШ ТРОЛЛИТЬ ДРУГ ДРУГА, БАБКИ БАЗАРНЫЕ [​IMG][​IMG][​IMG][​IMG]

    ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ОБЕИМ!!!
     
    Последнее редактирование модератором: 15 июн 2013
  4. godra

    godra Пользователи

    Регистрация:
    04.12.2012
    Сообщения:
    700
    Симпатии:
    37
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Вы не сами нашли того, кому сдали. Аренда-Питер тут не при чем.

    Вах )) не видела ))))))
     
  5. murmur

    murmur мне ВСЁ монопенисуально Команда форума

    Регистрация:
    09.11.2007
    Сообщения:
    30.185
    Симпатии:
    1.580
    Адрес:
    Ленинград
    последнее предупреждение!!!!!!!!! :aggressive:
     
  6. Justik

    Justik Пользователи

    Регистрация:
    13.06.2013
    Сообщения:
    21
    Симпатии:
    0
    Черный список недобросовестных застройщиков, на ваш взгляд?
     
  7. Реклама

    Реклама Пользователи

         
     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  8. АлёнаСПБ

    АлёнаСПБ Пользователи

    Регистрация:
    09.06.2013
    Сообщения:
    44
    Симпатии:
    2
    Могу бесплатно вам стройку подыскать,проверить документы застройщика,оформить сделку( у моей компании договора со всеми проверенными застройщиками),если нужно звоните 89215585727)А так по мне, точно нельзя доверять Л-1,"Строй-Союз","Кивеннапа(таунхаусы из картона по сути),Трест-102,фины -так почти всегда опаздываю в сроках,ИПС-так и не получил собственности на землю,ну и всем тем,кто появился недавно...Конечно,не стоит обобщать,всегда нужно в начале проверить собственность на землю, разрешение на строительство,но рисковать всё же никому не хочется,хоть и ценники у того,кто появился на рынке недавно-ниже тех,кто зарекомендовал себя годами, и те,кто всё чаще опережает сроки,нежели опаздывает:Ленспецму,Темп(продают уже готовые квартиры в собственности,но отделка у них страдает),SETL CITY.В конце концов,сейчас покупка на рынке строящейся недвижимости стала менее рискованной, ибо комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) ЗАКСа Санкт-Петербурга поддержала законопроект, вносящий изменения в ст. 18 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» №214-ФЗ.Согласно данному закону, контролирующий орган осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денег дольщиков и ежеквартально получает отчетность о привлечении средств для строительства, в том числе об исполнении обязательств по договорам. Однако, при выявлении нарушений, законодательство до сих пор не предусматривало каких-либо санкций в отношении застройщиков.

    Законопроект предусматривает введение наказания должностных лиц и организаций, использующих деньги дольщиков для иных целей, кроме строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости согласно проектной документации. Закон предлагается дополнить пунктом о наложении штрафа на нарушителей – должностных лиц в размере от 40 тыс. рублей до 50 тыс. рублей рублей, или их дисквалификацию на срок до 3 лет. Размер штрафа для юрлиц установлен в размере от 400 тысяч до 0,5 млн. рублей.А чем больше масштаб стройки, тем выше штраф, никто не хочет терять и имя, и деньги и потенциальных покупателей.Явно не в интересах застройщика опаздывать в сроках нынче.
     
    Последнее редактирование модератором: 17 июн 2013
  9. АлёнаСПБ

    АлёнаСПБ Пользователи

    Регистрация:
    09.06.2013
    Сообщения:
    44
    Симпатии:
    2
    Улыбнуло)))

    Из жизни одной коммуналки...

    1 января. Не забыть поздравить новых соседей с Новым годом и предупредить, чтобы не оставляли обувь в коридоре.

    10 января. Еще раз напомнить соседям, чтобы не оставляли обувь в коридоре.

    20 января. Оставить новым соседям записку "От козлов слышу!"

    25 января. Пойти снять побои.

    1 февраля. УЙТИ спать на балкон и открыть на ночь газ.

    10 Февраля. Закрыть Жору в туалете и уйти на работу.

    1 марта. Купить бутылку олифы и намешать Анне Павловне в бульон.

    10 марта. Справить малую (зачеркнуто) БОЛЬШУЮ нужду под дверью Абрама Моисеевича.

    11 марта. Пойти снять побои и вставить зубы.

    10 апреля. Вскипятить кастрюлю (зачеркнуто) ВЕДРО воды и вылить на голову Анне Павловне.

    24 апреля. Не забыть пойти к Анне Павловне на похороны.

    27 апреля. Настоятельно потребовать от Жоры, чтобы он не водил женщин легкого поведения в комнату покойной.

    20 мая. Сказать Жоре грубое слово.

    21 мая. Пойти снять побои, пришить ухо и заказать костыли.

    1 июня. Посолить Жоре компот и вылить туда остатки олифы.

    10 июня. Не забыть пойти к Жоре на похороны.

    24 июня. Настоятельно потребовать от Абрама Моисеевича вынести знамя тридцать второго кавалерийского полка из комнаты покойного.

    1 сентября. Выписаться из больницы и заказать себе искусственный глаз.

    15 сентября. Купить на бойне желчный пузырь, надуть и подарить Абраму Моисеевичу.

    16 сентября. Снять побои и заказать себе инвалидную коляску.

    1 декабря. Посыпать ужин Абрама Моисеевича дустом и сполоснуть в борще бутылку из-под олифы.

    4 декабря. Не забыть пойти на похороны к Абраму Моисеевичу.

    28 декабря. Пойти к Анне Павловне, Жоре, Абраму Моисеевичу поправить оградку.

    1 января. Не забыть поздравить новых соседей с Новым годом и предупредить, чтобы не оставляли обувь в коридоре!!!

    -----

    Продажа недвижимости - одно из важнейших событий Вашей жизни. Обращайтесь к профессионалам!
     
  10. отмычка

    отмычка Пользователи

    Регистрация:
    17.04.2012
    Сообщения:
    109
    Симпатии:
    4
    Адрес:
    Питер
    мне нужна консультация!! help me somebody:)
     
  11. Выродок

    Выродок Moderator Команда форума

    Регистрация:
    13.05.2008
    Сообщения:
    10.800
    Симпатии:
    2.635
    Адрес:
    Спб
    Вопрошай, можить ответим
     
  12. отмычка

    отмычка Пользователи

    Регистрация:
    17.04.2012
    Сообщения:
    109
    Симпатии:
    4
    Адрес:
    Питер
    [​IMG])) да у меня в сентябре деньги будут. Квартира нужна 2-ка. Вот я и думаю: строительство страшно, наверное лучше бэу. Нюансы есть, начиная от месторасположения.Еще бы специалиста хорошего где-нибудь найти, чтоб все документы продавца просканировали.
     
  13. Реклама

    Реклама Пользователи

     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  14. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.745
    Симпатии:
    1.191
    никто нормально не просканирует

    только сами

    вникайте

    Ссылки могут видеть только зарегистрированные пользователи. Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь для просмотра ссылок!

     
  15. nesha

    nesha Moderator Команда форума

    Регистрация:
    04.06.2007
    Сообщения:
    19.425
    Симпатии:
    2.283
    иогу дать телефончик "своего" риэлтера.
     
    Последнее редактирование модератором: 16 июл 2013
  16. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.745
    Симпатии:
    1.191
    заепал макс ссылки бить

    сам отвечай своим форумчанам..

    или копии простыней

    Первые вопросы:

    1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?

    — Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).

    2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?

    — Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.

    — Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".

    — Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).

    3. Где искать?

    — Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.

    — Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.

    — Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.

    — Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).

    Первые шаги:

    1. Определяемся, где и что хотим купить.

    2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.

    3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.

    4. Выводим среднеарифметическое.

    5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.

    6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.

    Подача документов в банк:

    После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).

    Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.

    Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.

    1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!

    2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.

    3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.

    4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.

    5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.

    6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.

    7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.

    8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!

    9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.

    Поиск жилья:

    В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:

    1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?

    — Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);

    — Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);

    2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?

    — Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);

    — Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);

    3. Когда можно посмотреть квартиру?

    — Тогда–то, тогда–то (ок);

    — Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);

    ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:

    1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).

    2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!

    НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.

    Хорошие и плохие квартиры:

    В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.

    Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!

    Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:

    1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;

    2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);

    Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.

    Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:

    1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).

    2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).

    3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).

    4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).

    5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).

    6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).

    Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:

    1. Сколько собственников? Сколько им лет?

    2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?

    3. Сколько в ней прописано людей.

    — если человек 10 — это должно насторожить;

    — если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!

    Идем смотреть квартиру:

    Если квартира понравилась.

    1. Просим оригиналы или копии:

    — Свидетельства о регистрации права собственности;

    — Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).

    Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!

    В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).

    Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.

    Если паспорт не дают — это должно насторожить!

    Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!

    (подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).

    Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.

    Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.

    Сбор документов:

    Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.

    Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.

    1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.

    РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.

    2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.

    РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.

    Решайте сами.

    Пакет документов для банка:

    После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.

    1. Свидетельство о регистрации права собственности

    (это документ нужен банку и для регистрации сделки);

    2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    (этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).

    Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.

    3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)

    (документ нужен для банка и для регистрации сделки)

    4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета

    (этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )

    Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.

    В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).

    В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.

    5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)

    (этот документ не должен быть старше одного года)

    По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.

    Они понадобятся для банка и для оценочной компании.

    Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.

    Внимательно!

    6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.

    (для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).

    7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).

    НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!

    8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.

    Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!

    9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.

    (ну, это без комментариев)

    10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.

    (уже об этом писал)

    11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.

    12. Отчет оценщиков.

    Теперь еще один важный момент!

    Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.

    История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.

    Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.

    Как от этого преодостерчься?

    Есть два пути:

    1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.

    2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.

    Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!

    Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.

    Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!

    Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.

    По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!

    Накануне:

    Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.

    Пора переходить к письменным соглашениям.

    Для банка необходимо заключить предварительный договор.

    Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.

    Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.

    Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.

    Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.

    В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.

    Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).

    В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.

    И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.

    Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.

    Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.

    НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.

    После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.

    Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.

    Число, подпись!

    НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!

    Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.

    По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).

    P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.

    Оценка:

    Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.

    Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).

    Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.

    Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.

    Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.

    Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.

    Можно копии. Он все равно их сфотографирует.

    Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.

    Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.

    Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.

    НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.

    Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.

    НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!

    Накануне2:

    Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.

    За это время нужно сделать еще несколько вещей.

    2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:

    "Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".

    4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.

    5. Подумать о регистраторе!!!

    Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.

    Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.

    Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги пошлины).

    Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.

    Зачем нужен регистратор?

    В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.

    Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.

    В очереди можно не успеть пройти к закрытию.

    По предварительной записи, можно опоздать.

    Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.

    Т.е. есть опасность не успеть.

    Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.

    Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.

    Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.

    Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.

    Сделка:

    Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).

    Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.

    Подписываем.

    Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.

    Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос кредитные средства.

    Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.

    НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.

    Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи

    НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!

    НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.

    НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.

    Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.

    Собственно все.

    © Михаил Баженов
     
    Последнее редактирование модератором: 16 июл 2013
  17. отмычка

    отмычка Пользователи

    Регистрация:
    17.04.2012
    Сообщения:
    109
    Симпатии:
    4
    Адрес:
    Питер
    мерси за простынь, буду в выходные все более подробно изучать. Я еще толком понять не могу, что лучше.. бэу или новостройка? как-то страшновато новостройку брать. Если при покупке бэу можно застраховаться от многочисленных моментов, способных аннулировать сделку купли-продажи, то при строительстве (как мне кажется) - больше рисков. Или тоже можно как-то застраховаться? -\
     
  18. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.745
    Симпатии:
    1.191
    надо отталкиваться от суммы

    потом анализировать что брать

    мониторить и первичку и вторичку на данное время

    бывает что вторичку скидывают когда срочно нужны деньги, бывает когда застройщик хороший дисконт дает на старте продаж, или когда надо погашать очередной кредит.

    первичку брать нормально по ф-214 у нормальной компании

    переуступку на последней стадии строительства, тоже по-хорошей цене можно словить..
     
  19. АлёнаСПБ

    АлёнаСПБ Пользователи

    Регистрация:
    09.06.2013
    Сообщения:
    44
    Симпатии:
    2
    Здравствуйте!Свои плюсы и минусы есть как на первичном так и на вторичном рынке.Как и в первом, так и во втором случае-Вам нужен специалист,который грамотно проконсультирует -если стройка:то проверит документы застройщика,историю и т д,если вторичка-нюансов не меньше-нотариат,да и сам осмотр квартиры -опытный риелтор осмотрев квартиру -скажет стоит ли она запрашиваемой за неё цены да примерно расскажет ,что будет ,когда Вы приедите подписывать акт-приёма передачи(окончательный момент,когда Вы принимаете недвижимость)-а то знаете ли иногда получается ,как в рассказе про Дядю Фёдора*- От этой картины на стене очень большая польза — она дырку на обоях загораживает.."(простите за эмоции,только,что приехала с работы,ещё живы воспоминания)Вообщем мой Вам совет,определитесь с бюджетом,что хотите купить, и выбирайте себе риелтора -желательно честного,опытного и любящего свою работу,но помните -поиск по вторичному жилью в Санкт-Петербурге -2-3,ногда 4 % от цены запрашиваемого жилья(с прямыми деньгами всё проще-скорее всего 2%),а по первичному рынку(стройке)-всё оформление обойдётся Вам бесплатно,риелтор получает деньги от застройщика.Если желаете получить более детальную консультацию -звоните 89214229221 Алёна :victory:
     
  20. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.745
    Симпатии:
    1.191
    если сами грамотно подойдете без риелтора, то от цены первички можно отжать хорошую скидку..
     
  21. Lanna1

    Lanna1 New Member

    Регистрация:
    12.07.2013
    Сообщения:
    3
    Симпатии:
    0
    Хочу приобрести новостройку (у физ. лица, не у застройщика) на этапе сдачи дома. Как правильно оформить переуступку, на что обратить внимание, где собачка порылась. Я без риелтора.
     
  22. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.745
    Симпатии:
    1.191
    у застройщика

    идете и оформляете по-его правилам

    деньги платит продавец
     
  23. godra

    godra Пользователи

    Регистрация:
    04.12.2012
    Сообщения:
    700
    Симпатии:
    37
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Сначала самого застройщика проверьте, как правило, двойные продажи идут по вине застройщиков, а не отдельных физ. лиц.
     

Предыдущие темы

Поделиться этой страницей