Коммунальные квартиры - Это зло? решения, предложеиния. опыт.

« Городская программа расселения коммунальных квартир » -

Это Решение проблем Инвесторов, Жителей или Города?

«Городская программа» уже имеет свою историю, к сожалению, чаще печальную.

« Программа» хорошо работает, когда речь идет о небольших малонаселенных квартирах: в том случае, когда соседи приобретают доли у соседей.

С какими же проблемами сталкиваются Инвесторы и Жители, при расселении больших и многонаселенных объектов?

Если четко определить те факторы, которые мешают продвижению «Программы», то можно попытаться избежать хотя бы стандартных ошибок которые делают во время таких расселений и Инвесторы, и Жители, проживающие в коммунальных квартирах.

Самая распространенная из них – это то, что и те и другие считают, что их расселяет Город. То, есть Инвестор уверен, что городские власти дают гарантию того, что объект будет расселен в оговоренные Сроки и по заранее оговоренной Цене. Для больших площадей – это немаловажный фактор, так как, Инвесторы, в большинстве своем, пользуясь кредитными средствами, рассчитывают на определенную отдачу в определенные сроки. Заблуждением является и то, что само расселение не только не подразумевает уже готовых вариантов квартир, куда поедут люди, но и существует реальная необходимость предварительного выкупа объектов - альтернативных площадей и вот тут встает главный вопрос : « На кого оформлять такую площадь? На Инвестора? На Жителя коммунальной квартиры?». Инвестор не готов брать на себя все риски. Далее наступает совершенно стандартная ситуация, когда при части выкупленных объектов, у соседей возникают другие требования , причем , как правило, возрастают они в прямой зависимости от количества уже выкупленных объектов.

Главное заблуждение Жителей коммунальных квартир состоит в том, что они тоже уверены в том, что их расселяет Город, А для них это значит, что можно выдвигать свои требования, не зависимо от занимаемой площади. Учитывают стоимость квадратного метра только те проживающие, которые имеют большие доли. Тут надо учитывать, что не всем Жителям , имеющим небольшую площадь положены Государственные выплаты, а это значит, что и расселяться им ,в общем-то, и не зачем, «улучшений особых не будет – одна морока, раз Городу надо, вот пусть он мне и даст отдельную квартиру , да в «любимом» районе ».И ведь, действительно, иногда рыночная стоимость комнаты превышает стоимость его доли при расселении.

Конечно, это далеко не все трудности, с которыми сталкиваются Участники расселения.

Может сразу надо объяснять людям , что «Городская программа расселения» может работать, но этим должны заниматься специалисты, а именно Агентства Недвижимости, имеющие опыт проведения таких сделок, умеющих правильно просчитать Цену для Инвестора, определить максимально точно сроки, объяснить грамотно Жителям, как и что происходит и получить их согласие в письменной форме, провести Расселение в спокойной для Сторон обстановке и тем, самым помочь не только непосредственным участникам расселения, но и Городским властям, тем же Чиновникам, которые, как ни странно, видят в Агентствах не своих помощников, а чуть ли не помеху, которая мешает им «спокойно работать».

Могу заранее ответить на интересующий все Стороны вопрос, о том, почему Цена на такие квартиры, если ими занимается Агентство, значительно выше, чем «от продавцов» или на торгах Жилищного комитета. Агентство, прежде всего просчитывает Реальную Цену расселения, с учетом требований Жителей коммунальных квартир, расходов, связанных с приобретением альтернативных площадей, с учетом Фонда решения проблем ( как правило – это средства, предусмотренные для Жителей, имеющих очень маленькие доли в расселяемой квартире, так как, не всегда им положены государственные выплаты, или когда эти выплаты – недостаточны для того, чтобы решить их проблему.)

Поэтому, разница для Инвестора в стоимости одного квадратного метра, приобретаемой им площади гораздо выше, чем стоимость квадратного метра приобретаемых Жителям коммунальных квартир площадей. Здесь справедливо будет заметить, что уменьшение сумм государственных выплат, увеличивает стоимость для Инвестора.

Хорошо бы Администрации Города разработать меры финансового поощрения таких Инвесторов.

Сейчас и Агентства Недвижимости без особого энтузиазма берутся за такие варианты – прибыльными их не назовешь, а хлопот, труда, времени уходит - много. При этом, надо учитывать тот фактор, что Агентство, в том числе и непосредственно и Агент, не получает заработанную плату ежемесячно, не зависимо от результата, который в основном определяется квалификацией Агента. Во сколько можно оценить несколько месяцев труда целого коллектива опытных специалистов?

Да, проблем много! Но это не значит, что все совсем безнадежно.

Предлагаю обсудить эту тему, а может быть и найти Решение.

С уважением, Елена.