Скрыть объявление
Здравствуй, дорогой посетитель!

Рады вашему визиту на Форум Санкт-Петербурга.

Для удобства чтения форума, общения и новых знакомств приглашаем вас зарегистрироваться и присоединиться к нашей компании.

После регистрации ждем вас в теме для новичков форума - зайдите, поздоровайтесь и расскажите немного о себе :)

Хорошего вам дня!

Оценка квартиры в Санкт-Петербурге оценить за сколько можно продать.купить жилье

Тема в разделе "Жилая недвижимость", создана пользователем JB0510, 26 янв 2012.

  1. JB0510

    JB0510 Пользователи

    Регистрация:
    26.01.2012
    Сообщения:
    66
    Симпатии:
    0
    На объявления о продаже очень много комментариев о том, что цена той или иной квартиры завышены.

    А как узнать по какой цене эту самую квартиру действительно продать?

    Если квартира на Петроградке, 4 комнаты (холл объединен с кухней), общая площадь 59 кв м, жилая 30 м.кв., Кронверский проспект , рядом с ИТМО, напротив мюзик-холла, до метро Горьковской 5 минут, старый фонд, 3 этаж из 5.

    Справедливой ли будет цена 6500 тыс р.?
     
  2. Реклама

    Реклама Пользователи

     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  3. viola349

    viola349 Пользователи

    Регистрация:
    11.01.2008
    Сообщения:
    20.590
    Симпатии:
    802
    Посмотрите, что за 6.5 млн предлагают на Петроградке и сами определите.
     
  4. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Посмотреть что продается за 6,5 это только один из методов оценки.

    А еще куча вопросов, куда окна, в каком состоянии лестница, есть ли вообще лифт, в каком состоянии подъезд, в каком стостоянии квартира, официальна узаконена ли планировка, что с документами, просто продажа илии надо еще подбирать что то , лень все перчислять.

    Пока ответ за 59 метров - 6,5 бред полный.Ценник ближе к 5. Да и категорию покупателей надо определить - если лестница г..., планировка гребенка, да и окна во двор, то покупатель найдется явно не скоро. А так кризиса в недвижимости никогда не было, просто продавцы не готовы отдавать часть жилья по ценам которые устраивают покупателей.Выставите за 4,2 уйдет достаточно быстро.Тут уж вопрос цены будет играть большую роль, чем недостатки.
     
  5. GODsGAVE

    GODsGAVE Пользователи

    Регистрация:
    05.01.2012
    Сообщения:
    704
    Симпатии:
    38
    4 500 красная цена за такой метраж с кухней прихожей) это еще если окна не в стену и ремонт адекватный.
     
  6. JB0510

    JB0510 Пользователи

    Регистрация:
    26.01.2012
    Сообщения:
    66
    Симпатии:
    0
    Вот интересно по каким критериям Вы выдали такие цифры, что цена упала сначала на 1,5 миллиона, а потом на 2.

    Яндекс на подобные предложения выдает от 6000 тыс и выше ,а варианты намного хуже), несколько программ оценке тоже показывают от 6200 до 6700 тыс р. А Вы оценили ее ниже

    Почему? Ведь в остальных темах (практически во всех), цена пользователями тоже сразу сбивается.

    То что написано, это сколько конкретно Вы бы заплатили или Вы выдали цифры по опыту? Или просто отсебятину?
     
    Последнее редактирование модератором: 27 янв 2012
  7. Реклама

    Реклама Пользователи

         
     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  8. Альтист Данилов

    Альтист Данилов Я пьяна. В квартире срач. I am happy very much!

    Регистрация:
    05.01.2011
    Сообщения:
    2.793
    Симпатии:
    223
    Адрес:
    Безумно дивный, чудный. Не достроил.
    JB0510: Прикидка стоимости квадратного метра. Ты предположил, что 110 000 руб, GODsGAVE что 76 000. Там жильё очень разное и в зависимости от характеристик диапазон цен различается прилично. По соседству, на Каменноостровском 1-3, цена шла бы уже на сотни тысяч за метр[​IMG]

    Но у тебя, учитывая площадь идентичную хрущевкам (4-х комнатные 60 метров, если память не изменяет) вряд ли что-то сильно привлекательное. Так что состояние дома, вид и пр. будут определять. На БН погляди аналоги

    Ссылки могут видеть только зарегистрированные пользователи. Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь для просмотра ссылок!

     
  9. GODsGAVE

    GODsGAVE Пользователи

    Регистрация:
    05.01.2012
    Сообщения:
    704
    Симпатии:
    38
    У меня мама профессиональный риэлтор, с множеством дипломов и сертификатов, занимается уже наверное больше 10 лет, я спросила.

    Купите бюллетень недвижимости и посмотрите сколько в петроградском районе ваш метраж стоит. Не стоит брать в расчет видовые квартиры, и всякие там на петровской набережной.

    Причем чем больше комнат в квартире - тем дешевле метр.
     
  10. spbmigrant

    spbmigrant Пользователи

    Регистрация:
    30.05.2008
    Сообщения:
    87
    Симпатии:
    0
    Какой-то маленький метраж для 4-шки...

    Хотя место отличное
     
    Последнее редактирование модератором: 27 янв 2012
  11. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Да не забивайте себе голову ерундой. Ну бредит человек, таких полно. За 6 лямов чел купит себе офигенную хату в новострое рядом с метро. А эти все дворы и подъезды на Петроградке я и так наизусть знаю. Слава Богу занимаюсь крупными проектами сейчас без частных клиентов, отошел практически от этих расселов, продаж,обменов- они меня задолбали за 15 лет.Начитаются всякой фигни, а потом мозги выносят.Я вроде под десяток квартир лично выкупил и знаю что сколько стоит и как попасть можно на деньги не продав.

    Другому товарищу -Насчет места...а как вы можете утверждать если не видели квартиру и место в реале ? Ставите медицинский диагноз по телефону ???
     
    Последнее редактирование модератором: 27 янв 2012
  12. spbmigrant

    spbmigrant Пользователи

    Регистрация:
    30.05.2008
    Сообщения:
    87
    Симпатии:
    0
    Я имел в виду, что Кронверский проспект - отличное место. Рядом парк, зоопарк, петропавловка, метро...

    Через Троицкий перешел и в центре... [​IMG]

    Про квартиру не знаю - может и на самом деле - третий двор... Лифта нет... И окна - двор...
     
  13. Реклама

    Реклама Пользователи

     
    Зарегистрированные пользователи не видят эту рекламу - Регистрация
    #1
  14. Eurofilin

    Eurofilin Пользователи

    Регистрация:
    05.12.2008
    Сообщения:
    5.239
    Симпатии:
    213
    Адрес:
    Toronto
    Старый фонд и 4 комнаты в 60-ти метрах... что-то тут не то. Автор я не могу оценить твою квартиру, дай более точные характеристики своего жилья. Желательно с фото, дома снаружи в том числе. Я недавно был в одной квартире, так он заявил, что у него 3-х комнатная квартира. Я приехал посмотреть её. Но у неё было множество минусов: Во первых вход в спальню был из зала, а кухня из себя представляла раковину у стены отделенную от зала стойкой высотой в полметра. Площади у кухни, как таковой не было вообще. А третья комната из себя представляла вообще закуток с окном. Там была расположена односпальная кровать и в принципе с кровати уже можно было бы сидеть за компутером, который стоял впритык в противоположной стене. Причем просил этот крендель за эту квартиру непомерно много. Планировка несколько странноватая, цена завышена, единственный плюс заключался в более менее нормальном ремонте, установленном нормальном кондиционере, душевой кабине и т.д. Хозяин видимо полагал, что это сыграет положительную роль в ценообразовании. Но ловить там даже с ремонтом было нечего, планировка никакая вообще. Цена была завышена примерно на 30-40 тыс. евро, по моей оценке.
     
  15. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Да все не меняется за 10 ток лет когда я агентов ипланов- учил гонял.Говорил им всем, выкупи сначала пару хат, попади на деньги, потом когда отдашь- начнешь нормально оценивать, тогда и будешь советы давать.Людей которые сейчас заработали несколько лямов идиотов нет и халявных денег то же...Я могу лекции читать на эти темы дико смеясь - как охххно иметь кватиру во3 проходном дворе без лифта не кронверкском проспекте, как офигенно иметь сердечные приступы от обладания "домиком" в деревне в большинстве мест Лен области и так далее. Пишу потихоньку книгу про это многое, но уже для удовольствия.
     
    Последнее редактирование модератором: 28 янв 2012
  16. Eurofilin

    Eurofilin Пользователи

    Регистрация:
    05.12.2008
    Сообщения:
    5.239
    Симпатии:
    213
    Адрес:
    Toronto
    Лично я вообще не вижу особого интереса покупать вторичку для перепродажи. Точнее смысл конечно есть, если хозяину срочно нужны деньги и он сознательно падает в цене хотя бы процентов на 20. Для перепродажи имеет смысл брать в новостройке, в том числе и на Петроградке есть варианты новых домов. Что касается меня лично, то я в старый фонд даже под дулом пистолета не поеду жить, даже если этот фонд будет прямо на Невском и стоить будет дешевле нового жилья. Т.е. для меня вариант автора бесценен, он ничего не стоит[​IMG] Как потребителю оно мне не надо. Но был бы интересно заслушать, еще и такую пену: за сколько автор ты мог бы сдать свое сокровище в месяц? ( вдруг под сдачу это интересно, расположение удобное в принципе)
     
  17. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Филин ! Вложения в жилой фонд абсолютно бессмысленны под сдачу.Я работал в первом эшелоне , кто раскидывал квартиры на 1 этажах под коммерцию и сдавал ( продавал) их.Мой друг занимается этой темой дальше, срок окупаемости 8-9 лет - вам в Израиле такое и не снилось.Но Это коммерческая недвижимость, в частности это одна из тем моей нынешней работы. Я в последнее время чрезвычайно редко берусь за оценку , "просчеты" вариантов всяких обменов-продаж и прочее квадратных метров, но уж поверь мне тему я знаю не то что бы хорошо, а могу на Дворцовой речи толкать.

    Нет Плохих и Хороших районов, как и домов . Есть Хорошие и Плохие Места в них.

    Даже если войдешь в элитный дом дом с охраной и увидишь шприцы от наркотов на полу лестницы , ты пойдешь квартиру смотреть? Я так как то приехал такую "элитную" смотреть и не стал даже на этаж подниматься и в квартиру заходить - развернулся и уехал.

    Есть очень классный старый фонд, у меня например часть дома строили шведы и между капитальными стенами не 6 метров, как у нас принято , а 7-30, за счет чего получилась обалденная гостинная с камином ( кто был у меня дома видел).В общем читай что выше писал.
     
    Последнее редактирование модератором: 28 янв 2012
  18. Eurofilin

    Eurofilin Пользователи

    Регистрация:
    05.12.2008
    Сообщения:
    5.239
    Симпатии:
    213
    Адрес:
    Toronto
    Насколько я понял в объекте имеется 4 комнаты.

    Допустим сдать не всю квартиру целиком, а покомнатно( думаю так выйдет выгоднее), учитывая близость к центру и метро, я думаю, что тысяч за 14 каждая комната уйдет. Итого 14*4= 56000 в месяц или 672000 в год. Если прикинуть, что реальная цена данной квартиры допустим на миллион ниже чем автор хочет, а именно 5.5 миллионов, то мы выходим на твои 8-9 лет, как и в коммерческой недвижимости.

    Что касается Израиля, то зря недооцениваешь потенциал рынка. Тут покупаются квартиры на ипотеку, под вполне вменяемые проценты. Встречаются варианты, что сдать квартиру можно дороже, чем ежемесячные банковские платежи по ипотеке. Так, что вложения денег тут могут быть очень выгодными. Например у меня есть отличный вариант который точно будет дороже на 100 тыс. долларов через несколько лет, и при этом, сдача этой квартиры стоит дороже ежемесячных ипотечных выплат. Так, что не надо говорить о том, что в Израиле чего-то не снилось. Тут можно работать и зарабатывать на этом рынке. При чем с меньшими начальными вложениями к тому же.
     
  19. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Не сдашь ты комнату в квартире 59 метров общей за 14000 рэ, даже не думай.Там от силы "гребенка на одну сторону" или смежно -изолированная непонятная рухлядь.Ты каких то цен с "потолка набрал".

    Окупаемость по сдаче самой востребованной 1 комнатной лет 12 минимум.

    Коммерческая если жделать правильно и через своих уже получаешь на 20 % ниже рынка и окупаемость лет 8-9 вот и посчитай.Насчет роста цен на хаты в Израиле на 100 % за несколько лет некомпетентен,но если бы было так, то народ вливал бы в вас бабло в огромных количествах. Пока этого не вижу. Прилетала месяца 3 назад клиентка их Хайфы, но там вип клиент из руководства у нее участок покупал, поэтому скрипя зубами, но помогал, хорошо поговорили, немного тему знаю.
     
  20. Eurofilin

    Eurofilin Пользователи

    Регистрация:
    05.12.2008
    Сообщения:
    5.239
    Симпатии:
    213
    Адрес:
    Toronto
    Про комнаты ты наверное прав, тем более там написано, что зал с кухней совмещен, стало быть зал уже не сдается.

    Про рост цен на хаты я тебе вообще ничего не говорил, я вообще при подсчетах рост цен не учитываю никогда. Рост цен это дополнительный бонус, будет не будет, тоже ничего страшного. Прибыль должна быть и без учета роста цен. По Израилю все просто на самом деле. Квартиры на последнем этаже в доме без лифта всегда дешевле, в доме с лифтом в принципе тоже. Но без лифта вообще значительно дешевле. Так, вот покупается такая квартира за условно 200000-220000 долларов, делаются разрешения на надстройку еще одного или двух этажей, устанавливается лифт, а эта купленная квартира стоит уже не менее 300000 долларов. Строго по рынку. Без всякого роста цен. Самое интересное, что стройкой ты не заморачиваешься вообще, для этого есть строительные компании и разрешения делают они же. Твоя задача с жильцов подписи собрать, что они согласны. При этом в квартиру ты вкладываешь своих только 30% если иностранец. Т.е. 60-70 тыс. долларов, остальное дает тебе банк, причем платить банку ты будешь меньше, чем арендная плата за которую квартира сдается. Ну если лет на 25-30 ссуду возмешь, если меньше лет, понятное дело платеж месячный будет больше. Кароче вложил ты 60-70 тыс. баксов, пару лет подождал, пока построят( при этом сдавая) потом продашь уже дороже. Прибыль с операции 170% за два года( примерно) А ты говоришь в Израиле все сложно. Кроме того в изре газ добывать планируют, начиная с 2013 года, нашли охеренное месторождение на шельфе Средиземного, бабла будет немеряно, Израиль уже за голову хватается что с бабками делать, планируют заграницу вкладывать, чтоб инфляцию внутри страны не создавать. Но сам понимаешь, все равно я так кумекаю, халявные бабки цены подподнимут [​IMG] . Так, что рост цен скорее всего будет, хотя они итак высокие
     
  21. Нечто

    Нечто Княжеский род ABDANK

    Регистрация:
    04.12.2010
    Сообщения:
    3.746
    Симпатии:
    423
    Адрес:
    Питер.
    Спасибо конечно, но тут и своих дел хватает. Все что отписал в голимой мони торной теории как и у нас...один пункт ...собрать согласие на мансарду у жителей подъезда ( дома), я ж описал тебе что не мониторный лох с проводом в жжо..

    Ты один раз хоть сам так делал?? Если нет сиди дальше теоретезируй.
     
  22. Eurofilin

    Eurofilin Пользователи

    Регистрация:
    05.12.2008
    Сообщения:
    5.239
    Симпатии:
    213
    Адрес:
    Toronto
    САмое легкое это как раз собрать подписи, все собрал. Чиновники тянут кота за яйца с разрешениями, не разрешают гады 2 этажа надстраивать, дают только один. Они не имеют права отказать сделать один этаж, а вот второй пока проблема. Но думаю к весне разрешится. Пока неопределенно
     
  23. Спонтанный

    Спонтанный Заблокированные

    Регистрация:
    11.11.2007
    Сообщения:
    11.705
    Симпатии:
    1.185
    Филин..о чем ты?

    Какое местарождение газа и не знание куда деньги девать?

    В ПРО вкладывать!

    Насколько подешевеет ваша недвига, если начнутся заварушки в сирии и иране?
     

Предыдущие темы

Поделиться этой страницей